2 Contrat de bail à durée réduite de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989


 Observations

Le bail peut prendre forme d'un acte authentique (acte notarié) ou d'un acte sous-seing privé qui doit être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct à peine de nullité.

A défaut de disposition restrictive de la loi, le bail peut être conclu pour la location d'un logement vacant, neuf, ou assimilé aux logements neufs, d'un logement vacant relevant des dispositions de l'article 17 b) de la loi relatives aux logements vacants non neufs ou assimilés ou encore faire suite à un précédent bail, cette dernière hypothèse étant expressément prévue par l'article 11.

Préalablement à l'établissement du bail, le propriétaire, ou son mandataire, ne peut refuser de louer son logement à un locataire potentiel, pour des motifs discriminatoires, liés à ses origine, patronyme, apparence physique, sexe, situation de famille, état de santé, handicap, mœurs, orientation sexuelle, opinions politiques, activités syndicales, appartenance ou non-appartenance à une ethnie, nation, race ou religion. Pour éviter de telles discriminations, il ne peut non plus lui demander, avant la signature du bail, de fournir certains documents (( L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 22-2mod. par L. no 2007-290, 5 mars 2007, art. 35)).


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Entre les soussignés :

M. X, propriétaire, demeurant à ....., ci-après dénommé le bailleur, d'une part,

 Si le bailleur est une société civile familiale : dénomination, siège social. Indiquer, le cas échéant, les nom, qualité et adresse du mandataire du bailleur (no de la carte professionnelle, référence de la garantie financière...).

Il convient de vérifier la capacité, la situation matrimoniale ou PACS du locataire. L'état civil du ou des locataires doit être indiqué avec soin en vérifiant ces informations à l'aide d'une carte d'identité ou d'un livret de famille.

M. Y, demeurant à ....., ci-après dénommé le locataire, d'autre part,

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

M. X loue à M. Y qui accepte les lieux ci-après désignés,

 La désignation des lieux doit être complète et comporter, en tout état de cause, la consistance de la chose louée, la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun (art. 3 de la loi).

Il est conseillé de préciser que le logement est loué à titre de résidence principale. Cette condition peut-être essentielle dans certains cas pour le bailleur afin de bénéficier de certains avantages fiscaux en matière d'investissement locatif (v. dans le Dictionnaire l'étude « Aides fiscales à l'investissement locatif »). Ainsi, en cas de non-respect de cette condition, le bailleur pourrait engager la responsabilité contractuelle du preneur.

Le propriétaire doit délivrer à son locataire un logement décent, dont les caractéristiques sont définies par le décret du 30 janvier 2002 (( L. no 89-462, 6 juill. 2006, art. 6 D. no 2002-120, 30 janv. 2002)).

à usage d'habitation (mixte d'habitation et professionnel), sis ..... (indiquer l'adresse complète), le locataire déclarant connaître les lieux pour les avoir visités et reconnaissant l'existence des éléments ci-dessus énumérés.

 En cas de conclusion d'un bail mixte, il conviendra de vérifier pour un immeuble soumis au statut de la copropriété, que le règlement de copropriété le permet, notamment qu'il n'existe pas de clause d'habitation exclusivement bourgeoise.

Il sera préférable, en cas de bail mixte, de préciser l'activité du locataire (ex. : avocat, architecte, médecin...).

RÉGIME JURIDIQUE

Le présent contrat est soumis aux dispositions du titre Ier de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment, en ce qui concerne sa durée, aux dispositions de son article 11.


DURÉE

Le contrat est conclu pour une durée de ....., conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 6 juillet 1989, raison de la nécessité pour le bailleur de reprendre le local à cette date et à la suite de la survenance de l'événement suivant : .....

Il prendra effet le .....

 La durée minimale du bail est d'un an et sa durée maximale est de 3 ans.

Il est indispensable de mentionner un événement précis, de nature professionnelle ou familiale.

PROROGATION DU TERME

Si la réalisation de l'événement est reportée dans le temps, le bailleur peut proposer au locataire de reporter le terme du contrat jusqu'à la date de réalisation de l'événement ; il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Si deux mois avant la date de réalisation de l'événement, initialement convenue ou prorogée par accord entre les parties, l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé par le bailleur, le contrat est réputé avoir été signé pour une durée de trois ans et son échéance se trouve donc légalement prorogée jusqu'au .....


SITUATION JURIDIQUE AU TERME DU CONTRAT

Si, deux mois avant la date de survenance de l'événement, telle qu'elle a été initialement convenue ou éventuellement prorogée par accord entre les parties, le bailleur confirme la survenance dudit événement, le locataire est déchu de tout droit d'occupation sur les locaux objet de la présente location à compter du terme du contrat, sans qu'il soit nécessaire de lui délivrer congé. Il devra par conséquent libérer les locaux loués pour cette date.


LOYER

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de ..... euros payable mensuellement et d'avance le ..... de chaque mois, par termes de ..... au bailleur en son domicile (ou une autre adresse indiquée par celui-ci par exemple l'adresse de son mandataire).

 Soit le loyer mensuel hors charges, sauf convention instituant le paiement trimestriel, étant précisé que dans ce cas le paiement mensuel est de droit lorsqu'il est demandé par le locataire (art. 7 a de la loi du 6 juill. 1989). Le montant du loyer doit être précisé en chiffres et en lettres.

Le dernier paiement est fixé au .....

→ Variante I

Le bailleur déclare que ce loyer est librement fixé, les locaux objet de la location répondant à la définition des logements de l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989.

→ Variante II

Le bailleur déclare que ce loyer est librement fixé, les locaux objet de la location ayant fait l'objet de travaux de mise (ou de remise) aux normes telles que définies par le décret no 87-149 du 6 mars 1987 pris pour l'application de l'article 25 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 modifié, conformément aux dispositions de l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989.

→ Variante III

Le bailleur déclare que ce loyer est librement fixé, les locaux objet de la location étant conformes aux normes définies par le décret no 87-149 du 6 mars 1987 pris pour l'application de l'article 25 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 modifié et ayant fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois avant le présent contrat, pour un montant supérieur à un année du loyer antérieur, conformément aux dispositions de l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989.

RÉVISION DU LOYER

Le loyer ainsi fixé sera révisé chaque année, à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

L'indice de base est celui du ..... trimestre ....., dont la valeur s'établit à ....., et celui du même trimestre de chaque année de sorte que la révision doit être ainsi calculée :

Loyer de base x 
IRL du trimestre concerné
IRL du même trimestre de l'année précédente

.

 Cette clause est facultative, mais recommandée afin que le loyer puisse suivre l'évolution générale des prix. Si elle est convenue entre les parties, le seul indice de référence possible est l'indice de référence des loyers (IRL) (v. dans le Dictionnaire l'étude « Indices usuels »).

La clause d'indexation joue annuellement, au terme de chaque année du contrat à défaut de prévision d'une autre date. En pratique, le choix de l'indice de référence portera sur la dernière valeur moyenne de l'indice publiée à la date de signature du contrat et comportera l'indication du trimestre et de l'année de référence ainsi que le taux de cet indice, la révision se faisant alors entre les indices du même trimestre de chaque année.

La loi prévoit qu'à défaut d'indication de l'indice de référence, il convient de prendre en compte la date de la dernière valeur moyenne de l'indice publiée à la date de signature du contrat.

→ Variante I

Convention sur le fondement de l'article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989 (clause facultative) : « Les parties conviennent que le bailleur exécutera ou fera exécuter les travaux d'amélioration suivants ..... sur le logement objet de la présente location et dans les conditions de délais suivants .....

 A détailler, tant pour ce qui est de la consistance des travaux que sur le délai de leur exécution. Les travaux ainsi convenus ne peuvent pas être des travaux de mise aux normes, le logement devant respecter les caractéristiques de décence définies par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002. De plus, la loi semble les limiter aux travaux portant sur les parties privatives.

En conséquence, le loyer pourra être majoré dans les proportions suivantes ..... au .....

 L'article 17 e) de la loi de 1989 ne comporte aucune disposition relative à la date d'application de la révision du loyer consécutive à l'exécution des travaux convenus. Néanmoins, et dans la mesure où cette disposition est insérée dans les règles relatives au renouvellement du contrat, il semble que la majoration convenue ne puisse être réclamée qu'au moment du renouvellement du contrat et fasse donc partie des éléments de réévaluation du loyer que le bailleur peut invoquer à cette époque. La loi ne précise pas davantage la proportion de majoration applicable.